《政府打房,房價將下修?》
行政院院會在 3 月 11 日討論通過「房地合一稅 2.0」相關所得稅法修正草案,目的就是抑制炒房啦,修法大方向為延長短期交易時間,持有越短課稅越重。
分兩種投資人類型來探討:
(一) 以公司持有房地產
很多有錢人都會成立公司來避稅,若是透過公司持有房屋,一樣 2 年內賣掉要課徵 45% 的稅,而且企業的盈餘分給股東,還有股利所得稅,而盈餘沒有分配完的,公司要被收未分配盈餘稅。因此個人透過公司買賣不動產的稅負將變重。
(二) 以個人持有房地產
有些投資人要賣房子的時候,為了避免繳太多稅,可能會去買發票來抵稅。賣價-買價-裝潢成本-仲介費用等,就是你賺了多少錢,所以很多人會去灌水裝潢的部分,讓自己看起來少賺一點就不會被課稅。
裝潢費用在法律上的認定是,必須是固定、無法帶走的傢俱,並且可以維持 2 年以上繼續使用,這些其實有點模糊地帶,國稅局也許還會要求要看合約之類的憑證來佐證。
以投資來看,要買房還是買股?
以我最近聽到一個實際的投資房地產例子做說明,地點在桃園,用數據來算一下,以投資來看,要買房還是買股?
買了一間 450 萬房子,加上裝潢費、仲介費、代書費,總共 30 萬,也就是說取得的成本為 480 萬。而我兩年內出售賣了 520 萬,會被課徵 (520 - 480 ) x 45% = 18萬,最後賺的獲利是 22 萬
如果把 2 成的頭期款 + 裝潢費共 120 萬投入指數型股票基金,以 0050 年化報酬率 8% 來看(這兩年大漲其實報酬率更高),兩年後資產總額是 140 萬,獲利 20 萬。
這兩者獲利沒有差很多,房地產短線會直接被吃掉了快一半的獲利,相信會讓很多人卻步,所以對投資客來說,原本持有 2 年就打算脫手,現在要拉長到 5 年,很多人就不玩了,這樣對自住客是有幫助的,希望讓房價有健全的市場和價格。
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